Veelgestelde vragen

Op deze pagina vindt u veelgestelde vragen over de huurverhoging en over het bezwaar hiertegen. Staat uw vraag er niet tussen? Neem dan contact met ons op.
Hoe hoog mag de huurverhoging zijn van een sociale zelfstandige woning?

Voor sociale zelfstandige woningen is de maximale huurverhoging afhankelijk van het huishoudinkomen in 2018:

Inkomen lager dan € 43.574: maximaal 5,1% huurverhoging

Bo-Ex zet zich in voor huurders met een bescheiden inkomen. Om de woonlasten voor deze huurders te beperken, vraagt Bo-Ex een huurverhoging van 2,6%. Dat is lager dan wettelijk toegestaan (5,1%).


Inkomen hoger dan € 43.574: maximaal 6,6%

Wij vinden dat huurders met een inkomen boven € 43.574 (in 2018) een meer marktconforme huurprijs moeten betalen, zeker als de huur relatief laag is, geen van de bewoners de AOW-gerechtigde leeftijd heeft bereikt en uw huishouden klein is (maximaal 3 personen). Wij maken daarom gebruik van de wettelijke mogelijkheid de huurprijs met 6,6% te verhogen als de huurprijs lager is dan € 872 en met 2,6% als de huurprijs hoger is dan € 872.
Wat is huishoudinkomen?

Het gezamenlijke inkomen van alle bewoners die op het adres staan ingeschreven in de basisregistratie personen van de gemeente (bijv. partner en kinderen). Alleen bewoners die staan ingeschreven op het moment van de huurverhoging tellen mee.

Geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging ook voor huurders van onzelfstandige woningen (kamers)?

Nee. Huurders van kamers (oftewel een onzelfstandige woning) mogen wettelijk een huurverhoging krijgen van maximaal 4,1%. Bij Bo-Ex is dat 3,6%.

Geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging ook voor vrije sectorwoningen?

Nee, voor huurders van vrije sectorwoningen geldt geen door de overheid bepaalde maximale huurverhoging.

Tellen alle inkomens mee?

Alle inkomens tellen mee van alle bewoners op de peildatum, dus ook die van inwoners en kamerhuurders. Het inkomen van inwoners die op 1 januari 2020 nog geen 23 jaar waren, telt alleen mee voor zover dat hoger is dan € 20.450 over 2018. Door de Belastingdienst wordt dit inkomen automatisch gecorrigeerd. Op de inkomensindicatie wordt dus alleen dat deel van het inkomen meegenomen dat boven dit bedrag ligt.

Wat zijn de peildata bij het vaststellen van de inkomensafhankelijke huurverhoging?

Voor het aantal leden van het huishouden wordt gekeken naar de samenstelling op 1 juli 2020. Voor het inkomen wordt gekeken naar het inkomen in 2018 van alle bewoners.

Welke huishoudgegevens hanteert de Belastingdienst bij de eerste aanvraag van de inkomensindicaties?

Dat zijn de gegevens van de samenstelling van het huishouden zoals die op het moment van de aanvraag bij de Belastingdienst bekend zijn. U kunt bezwaar maken tegen het huurverhogingsvoorstel als de samenstelling van het huishouden op 1 juli 2020 niet overeenkomt met de gegevens van de Belastingdienst en het huishoudinkomen in 2018 daarmee lager is. Zorg ervoor dat u vóór 1 juli 2020 de gegevens laat aanpassen bij de gemeente, zodat het uittreksel BRP (voorheen GBA) de juiste gegevens bevat.

Mag de huurprijs boven de huurtoeslaggrens (= liberalisatiegrens) uitstijgen?

Ja, dat mag als de woning voldoende punten volgens het Woningwaarderingsstelsel heeft en de maximaal toegestane huurprijs boven de huurtoeslaggrens ligt. In 2020 ligt de huurtoeslaggrens op € 737,14.

Wanneer kan de huur niet extra worden verhoogd?
  • Dat kan niet als iemand in het huishouden behoort tot een door de minister aangewezen groep gehandicapten of chronisch zieken.
  • Als het huishoudinkomen in 2019 of 2020 lager was dan in 2018. Uiteraard moet het inkomen dan wel in een lagere groep vallen. Omdat Bo-Ex deze gegevens niet vooraf heeft, moet u die informatie inbrengen in een bezwaarprocedure tegen de huurverhoging
  • Als uw huishoudsamenstelling op de peildatum 1 juli 2020 uit 4 of meer personen bestaat.
  • Als minimaal één persoon uit uw huishouden op of voor 1 juli 2020 de AOW-gerechtigde leeftijd heeft bereikt.
Chronisch ziek of een beperking: voorwaarden bezwaar

Bent u chronisch ziek of heeft u een beperking? Dan kunt u in sommige gevallen bezwaar maken tegen de extra inkomensafhankelijke huurverhoging van uw sociale huurwoning. Bijvoorbeeld als u minstens 1 jaar lang 10 uur per week thuis verpleging krijgt.

Voorwaarden bezwaar
U kunt bezwaar maken als u, of voldoet aan een van deze voorwaarden. U, of iemand anders uit uw huishouden, heeft:

  • minstens 1 jaar lang minimaal 10 uur per week verpleging of verzorging thuis. Dit moet blijken uit het zorgplan dat de wijkverpleegkundige vaststelt.
  • een blijk van waardering voor mantelzorgers gekregen van de gemeente. De mantelzorg moet voor iemand anders uit hetzelfde huishouden zijn.
  • een zorgindicatie voor verblijf in een verpleeg- of verzorgingshuis.
  • professionele hulp bij algemene dagelijkse handelingen (ADL-assistentie): zoals eten, wassen of toiletgang.
  • een beschikking op grond van de Wmo (officieel Wmo 2015) of de Wet voorziening gehandicapten (de voorloper van de Wmo) voor aanpassing van de woning. U moet kunnen aantonen dat de woning is aangepast aan de handicap van de persoon met de beschikking.
  • een verklaring van de huisarts of oogarts waarin staat dat u (of een van uw huisgenoten) blind bent.
  • een nog geldig zorgindicatiebesluit uit 2014 (van vóór de wijziging van de regelgeving van de zorg per 1 januari 2015).
Vervalt mijn huurtoeslag als de huur door de huurverhoging boven de huurtoeslaggrens uitkomt?

Als u nu huurtoeslag ontvangt, houdt u recht op huurtoeslag. Ook als de huur boven de huurtoeslaggrens van €737,14 uitkomt. Bij een nieuwe aanvraag moet de huur wel lager zijn dan de huurtoeslaggrens.

Hoe en wanneer kan ik huurverlaging aanvragen?

Als u in 2020 een inkomensdaling heeft of verwacht doordat het inkomen van één of meer leden van uw huishouden daalt, dan blijkt pas ná het verstrijken van 2020 wat het werkelijke jaarinkomen is geweest. Een huurder kán direct na de inkomensdaling een huurverlaging voorstellen op basis van het actuele inkomen. Als wij het aannemelijk vinden dat de inkomensdaling leidt tot een lager jaarinkomen, dan kunnen wij instemmen met de voorgestelde huurverlaging. Dat kan bijvoorbeeld als u met pensioen gaat en het huishoudinkomen daardoor blijvend op jaarbasis onder de inkomensgrens zakt.

Als wij niet met het huurverlagingsvoorstel instemmen – bijvoorbeeld omdat wij een inkomensstijging later in het jaar niet uitsluiten – dan kunt u het huurverlagingsvoorstel aan de Huurcommissie voorleggen. Maar aan de hand van een maandsalaris of maanduitkering kan de Huurcommissie niet het verzamelinkomen van het lopende jaar herleiden. Wilt u in dit geval een huurverlaging kunnen afdwingen via de Huurcommissie, dan kunt u dit pas doen wanneer de Belastingdienst uw verzamelinkomen over 2020 heeft vastgesteld.

Een verzoek tot huurverlaging kan het hele jaar door worden ingediend. Wilt u meer informatie? Neem dan contact met ons op.

Wanneer vraagt Bo-Ex een tweede inkomensverklaring op?

Als u in een bezwaar aangeeft dat het inkomen van 2018 op de inkomensverklaring niet juist is. Bijvoorbeeld omdat het aantal inkomensontvangers op de peildatum niet klopt of omdat het inkomen later op een ander bedrag is vastgesteld. U hoeft bij uw bezwaar geen inkomensgegevens te voegen. De tweede inkomensverklaring vragen wij op rond 1 juli 2020.

Hoe kan ik bewijzen dat mijn huishoudinkomen in 2019 lager was dan in 2018?

Dat kunt u aantonen door een door de Belastingdienst afgegeven verklaring (IBRI-formulier) met de inkomensgegevens over het jaar 2019 van alle bewoners die ingeschreven staan op uw adres aan Bo-Ex te geven.

Hoe en wanneer kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging?

Als u bezwaar maakt tegen de huurverhoging, moet u vóór 1 juli een bezwaarschrift bij ons indienen. Het formulier hiervoor kunt u downloaden op de site van de Huurcommissie. Daarmee geeft u aan dat u niet met de voorgestelde huurverhoging instemt. U hoeft de voorgestelde huurverhoging niet te betalen, want zolang niet over uw bezwaar is beslist blijft de huurprijs die gold vóór het huurverhogingsvoorstel de geldende huurprijs. U doet er natuurlijk wel goed aan om het verschil in huurprijs apart te zetten voor het geval dat de Huurcommissie de voorgestelde huurverhoging wel redelijk vindt. U moet het verschil dan immers vanaf 1 juli bijbetalen.

Verhuurders kunnen bezwaren niet eigenhandig afwijzen
Als wij uw bezwaarschrift ongegrond achten, zullen wij de Huurcommissie vragen te beslissen over het huurverhogingsvoorstel. U en Bo-Ex moeten dan wel legeskosten betalen aan de Huurcommissie.

Rappelprocedure
Als u geen bezwaarschrift tegen de huurverhoging indient bij ons en u deze niet betaalt, dan ontvangt u van ons betalingsherinneringen. Ook ontvangt u vóór 1 oktober een speciale brief (een rappèlbrief) met het verzoek de huurverhoging te betalen. Stemt u dan nog niet in met de huurverhoging, dan moet u zélf voor 1 november bij de Huurcommissie vragen de huurverhoging te beoordelen. Doet u dat niet, dan is de huurverhoging een feit.

Instemming door huurder
Als u geen bezwaarschrift indient tegen het huurverhogingsvoorstel en de voorgestelde huurprijs gewoon betaalt, dan gaat u akkoord met de voorgestelde huurverhoging. De voorgestelde hogere huurprijs maakt dan deel uit van de huurovereenkomst en u hoeft verder niets te doen.

Hoe vraag ik een inkomensverklaring aan?

Dat kan via de Belastingdienst. U kunt bellen naar 0800 – 0543 of via de website waar u kunt inloggen met uw DigiD. De inkomensverklaring over 2019 kan worden aangevraagd vanaf juni 2020.

Kan Bo-Ex mijn bezwaar afwijzen, omdat dit onterecht is?

Nee, dat is niet mogelijk. Bo-Ex beoordeelt niet de juistheid van het bezwaar. Bo-Ex kan u er wel op wijzen dat een bezwaar volgens ons niet terecht is en de reden daarvoor aangeven. Maar als u uw bezwaar niet intrekt, moet Bo-Ex het bezwaar doorsturen naar de Huurcommissie. Het is uiteindelijk aan de Huurcommissie om te bepalen of uw bezwaar wel of niet terecht is. Wordt u in het ongelijk gesteld dan moet u een bedrag van € 25 aan de Huurcommissie betalen.

Wat gebeurt er als ik de huurverhoging niet betaal?

Als u geen bezwaar heeft ingediend en vervolgens de huurverhoging niet betaalt dan stuurt Bo-Ex u een betalingsherinnering. Betaalt u ook daarna de huurverhoging niet dan ontvangt u vóór 1 oktober een aangetekende herinnering van het voorstel tot huurverhoging. U heeft vervolgens tot 1 november de tijd om zelf alsnog een bezwaar tegen de huurverhoging bij de Huurcommissie in te dienen (dit kan dan niet meer bij Bo-Ex). Doet u dat niet dan is de huurverhoging een feit. Voor het indienen van een bezwaar betaalt u € 25 aan leges aan de Huurcommissie. Dit bedrag krijgt u terug als de Huurcommissie u in het gelijk stelt.

Kan ik na 1 juli nog bewijsstukken voor mijn bezwaar aanleveren?

U kunt een bezwaar dat vóór 1 juli is ingediend nog na 1 juli nader onderbouwen. Bijvoorbeeld door het later inleveren van inkomensverklaringen (IBRI-formulier) of bewijsmateriaal voor de categorie chronisch zieken en gehandicapten.

Wanneer kan ik een bezwaar indienen op basis van het inkomen?

Dat kan alleen als er bij u sprake is van een inkomensafhankelijke huurverhoging EN één van onderstaande situaties op u van toepassing is:

  • Uw huishoudinkomen vermeld op de inkomensverklaring klopt niet.
  • Uw huishoudinkomen in 2020 of 2019 is lager dan het inkomen in 2018.
  • U of iemand in uw huishouden is chronisch ziek of heeft een beperking en u voldoet aan de voorwaarden voor bezwaar.
  • U of iemand in uw huishouden heeft op of voor 1 juli 2020 de AOW-gerechtigde leeftijd bereikt.
  • Uw huishouden bestaat uit vier of meer personen.