Veelgestelde vragen

Woningcorporaties willen de huren betaalbaar houden voor hun bewoners, maar hebben tegelijkertijd geld nodig om woningen te onderhouden, te verduurzamen en om nieuwe woningen te bouwen. Corporaties moeten voortdurend deze doelen tegen elkaar afwegen.

Corporaties maken geen winst, al hun geld wordt besteed aan hun maatschappelijke doelstelling. De huren zijn verreweg de belangrijkste of zelfs enige inkomstenbron van corporaties. Dit betekent dat een lagere of geen huurverhoging ten koste gaat van hun andere taken en doelen. Corporaties kunnen dan minder nieuwe sociale huurwoningen bouwen of minder huizen verduurzamen, terwijl daar nu zoveel behoefte aan is. Daar komt bij dat ook woningcorporaties op het moment worden geconfronteerd met forse kostenstijgingen, met name in renovatie- en nieuwbouwprojecten. Vorig jaar (2021) zijn de huren bij woningcorporaties niet verhoogd vanwege corona.

Veel regels over huurverhoging liggen vast. Maar of en hoeveel verhoging er maximaal mag zijn, beslist de overheid per jaar. In deze video leggen we de verschillende situaties voor huurverhoging uit.

Bo-Ex zet zich in voor huurders met een lager inkomen. Om de woonlasten voor deze huurders te beperken, past Bo-Ex een huurverhoging van 2,0% toe in 2022. Dat is lager dan wat de overheid voor 2022 heeft bepaald, namelijk 2,3%.

Voor zelfstandige sociale huurwoningen is de maximale huurverhoging afhankelijk van de huurprijs van uw sociale huurwoning.

Ligt de huidige huurprijs onder de € 763,47? Dan is de huurverhoging maximaal 2,0%.

Ligt de huidige huurprijs boven de € 763,47? Dan is het maximale huurbedrag bereikt en is de huurverhoging 0%.

Wij vinden dat huurders met een inkomen boven € 47.948 (in 2020) een meer marktconforme huurprijs moeten betalen, zeker als de huur relatief laag is. Deze situatie wordt wel 'scheefwonen' genoemd. Wij maken daarom gebruik van de wettelijke mogelijkheid de huurprijs met maximaal € 100 te verhogen.

Is het huishoudinkomen hoger dan € 47.948? Dan kan de huurverhoging maximaal € 100 zijn.

De liberalisatiegrens/ huurtoeslaggrens is de wettelijk vastgestelde grens die bepaalt of een huurwoning binnen de sociale huur of de vrije sector valt. Ligt de aanvangshuur onder de liberalisatiegrens (€ 763,47 in 2022) dan is er sprake van sociale huur. Ligt de aanvangshuur boven de liberalisatiegrens, dan is er sprake van vrije sector huur. De overheid stelt jaarlijks de liberalisatiegrens vast.

Ja, dat mag als de woning voldoende punten volgens het Woningwaarderingsstelsel heeft en de maximaal toegestane huurprijs boven de huurtoeslaggrens ligt. In 2022 ligt de huurtoeslaggrens op € 763.47.

Wilt u weten hoeveel punten uw woning heeft? Als u inlogt op de Bo-Ex-site kunt u via Mijn gegevens en Mijn woningwaardering inzien het aantal punten opzoeken.

Als u nu huurtoeslag ontvangt, houdt u het recht op huurtoeslag. Ook als de huur boven de huurtoeslaggrens van €763,47 uitkomt.
U bent als huurder verantwoordelijk om de gegevens bij de Belastingdienst te controleren en door te geven als er wijzigingen in uw situatie zijn.
Zie daarvoor de site van de Belastingdienst.

De inkomensafhankelijke huurverhoging wordt bepaald door het huishoudinkomen en de huurprijs die u nu betaalt.
In onderstaande tabel kunt u zien in welke categorie uw huishoudinkomen valt.

	Hoge middeninkomens	Hoge inkomens
Eenpersoonshuishoudens	€ 47.948 - € 56.527	Hoger dan € 56.527
Meerpersoonshuishoudens	€ 55.486 - € 75.369	Hoger dan € 75.369
Huurverhoging	Maximaal € 50*	Maximaal € 100*

*Maar niet hoger dan de maximale huurprijsgrens van de woning.
In onderstaande tabel wordt uw huishoudinkomen gecombineerd met uw huidige huurprijs. Zo ontstaan er verschillende categorieën. In uw brief ziet u welke verhoging er voor u wordt toegepast (uitgedrukt als bedrag en als %).

Hoge middeninkomens	Huidige huur onder €763.47	€ 50,-
	Huidige huur tussen €763.47 en € 904,-	€ 35,-
	Huidige huur boven € 904,-	€ 0,-
Hoge inkomens	Huidige huur onder €763.47	€ 100,-
	Huidige huur tussen €763.47 en € 904,-	€ 70,-
	Huidige huur boven € 904,-	€ 50,-

Het gezamenlijke inkomen van alle bewoners die op het adres staan ingeschreven in de basisregistratie personen van de gemeente (bijv. partner en kinderen). Alleen bewoners die staan ingeschreven op het moment van de huurverhoging tellen mee.

Nee. Huurders van kamers (oftewel een onzelfstandige woning) mogen wettelijk een huurverhoging krijgen van maximaal 2,3%.

De overheid heeft tot 1 mei 2024 een (tijdelijke) maximale huurverhoging vastgesteld voor vrije sectorwoningen. Voor meer informatie zie de site van de overheid.

Voor het huishoudinkomen wordt gekeken naar het inkomen op 1 januari 2020 van alle bewoners op het betreffende adres. Er wordt niet doorgegeven wat het exacte huishoudinkomen is. De Belastingdienst geeft aan in welke inkomensklasse u valt: in hoog of middenhoog.

De Belastingdienst stelt het huishoudinkomen van 2020 vast, maar er wordt geen exact huishoudinkomen doorgegeven. Er wordt doorgegeven in welke inkomensklasse uw inkomen valt: in hoog of middenhoog. De Belastingdienst gebruikt daar de volgende codes voor:

• Code N - inkomen is lager dan € 47.948 (eenpersoonshuishouden) of lager dan € 55.486 (meerpersoonshuishouden);
• Code M - inkomen is tussen € 47.948 en € 56.527 (eenpersoonshuishouden) of tussen € 55.486 en € 75.369 (meerpersoonshuishouden);
• Code J - inkomen is hoger dan € 56.527 (eenpersoonshuishouden) of hoger dan € 75.369 (meerpersoonshuishouden).

De Belastingdienst gaat uit van gegevens uit uw definitieve belastingaanslag.

Inkomensafhankelijke huurverhoging wordt niet toegepast als:

• iemand in het huishouden behoort tot een door de minister aangewezen groep gehandicapten of chronisch zieken;
• het huishoudinkomen in 2021 of 2022 lager was dan op 1 januari 2020 (= peildatum voor uw inkomen). En uw inkomen is zo in een andere categorie terecht gekomen. Bo-Ex ontvangt deze gegevens niet vooraf, daarom moet u die informatie zelf inbrengen via een bezwaarprocedure tegen de huurverhoging.

Bent u chronisch ziek of heeft u een beperking? Dan kunt u in sommige gevallen bezwaar maken tegen de extra inkomensafhankelijke huurverhoging van uw sociale huurwoning. Bijvoorbeeld als u minstens 1 jaar lang 10 uur per week thuis verpleging krijgt.

Voorwaarden bezwaar
U kunt bezwaar maken als u, of voldoet aan een van deze voorwaarden. U, of iemand anders uit uw huishouden, heeft:

• minstens 1 jaar lang minimaal 10 uur per week verpleging of verzorging thuis. Dit moet blijken uit het zorgplan dat de wijkverpleegkundige vaststelt;
• een blijk van waardering voor mantelzorgers gekregen van de gemeente. De mantelzorg moet voor iemand anders uit hetzelfde huishouden zijn;
• een zorgindicatie voor verblijf in een verpleeg- of verzorgingshuis;
• professionele hulp bij algemene dagelijkse handelingen (ADL-assistentie): zoals eten, wassen of toiletgang;
• een beschikking op grond van de Wmo (officieel Wmo 2015) of de Wet voorziening gehandicapten (de voorloper van de Wmo) voor aanpassing van de woning. U moet kunnen aantonen dat de woning is aangepast aan de handicap van de persoon met de beschikking;
• een verklaring van de huisarts of oogarts waarin staat dat u (of een van uw huisgenoten) blind bent;
• een nog geldig zorgindicatiebesluit uit 2014 (van vóór de wijziging van de regelgeving van de zorg per 1 januari 2015).

Als u in een bezwaar aangeeft dat het inkomen van 2020 op de inkomensverklaring niet juist is. Bijvoorbeeld omdat het inkomen later op een ander bedrag is vastgesteld. U hoeft bij uw bezwaar geen inkomensgegevens te voegen. De tweede inkomensverklaring vragen wij op rond 1 juli 2022.

Dat kunt u aantonen met een verklaring (IBRI-formulier) met de inkomensgegevens over 2022, van alle bewoners die ingeschreven staan op uw adres. Dat is op te vragen bij de Belastingdienst.

Als u bezwaar maakt tegen de huurverhoging, moet u vóór 1 juli een bezwaarschrift bij ons indienen. Het formulier hiervoor kunt u downloaden op de site van de Huurcommissie. Daarmee geeft u aan dat u niet met de voorgestelde huurverhoging instemt. U hoeft de voorgestelde huurverhoging niet te betalen, want zolang er niet over uw bezwaar is beslist blijft de huurprijs die gold vóór het huurverhogingsvoorstel de geldende huurprijs. U doet er wel goed aan om het verschil in huurprijs apart te zetten, u moet het verschil namelijk alsnog betalen vanaf 1 juli als de Huurcommissie de voorgestelde huurverhoging wel redelijk vindt.

Verhuurders kunnen bezwaren niet eigenhandig afwijzen
Als wij uw bezwaarschrift ongegrond achten, zullen wij de Huurcommissie vragen te beslissen over het huurverhogingsvoorstel. U en Bo-Ex moeten dan wel legeskosten betalen aan de Huurcommissie.

Rappèlprocedure
Als u geen bezwaarschrift tegen de huurverhoging indient bij ons en u deze niet betaalt, dan ontvangt u van ons betalingsherinneringen. Ook ontvangt u vóór 1 oktober een speciale brief (een rappèlbrief) met het verzoek de huurverhoging te betalen. Stemt u dan nog niet in met de huurverhoging, dan moet u zélf voor 1 november bij de Huurcommissie vragen de huurverhoging te beoordelen. Doet u dat niet, dan is de huurverhoging een feit.

Instemming door huurder
Als u geen bezwaarschrift indient tegen het huurverhogingsvoorstel en de voorgestelde huurprijs gewoon betaalt, dan gaat u akkoord met de voorgestelde huurverhoging. De voorgestelde hogere huurprijs maakt dan deel uit van de huurovereenkomst en u hoeft verder niets te doen.

Dat kan via de Belastingdienst. U kunt bellen naar 0800 – 0543 of via de website waar u kunt inloggen met uw DigiD. De inkomensverklaring over 2022 kan worden aangevraagd vanaf 1 juni 2023.

Nee, dat is niet mogelijk. Bo-Ex beoordeelt niet de juistheid van het bezwaar. Bo-Ex kan u er wel op wijzen dat een bezwaar volgens ons niet terecht is en de reden daarvoor aangeven. Maar als u uw bezwaar niet intrekt, moet Bo-Ex het bezwaar doorsturen naar de Huurcommissie. Het is uiteindelijk aan de Huurcommissie om te bepalen of uw bezwaar wel of niet terecht is. Wordt u in het ongelijk gesteld dan moet u een bedrag van € 25 aan de Huurcommissie betalen.

Als u geen bezwaar heeft ingediend en vervolgens de huurverhoging niet betaalt dan stuurt Bo-Ex u een betalingsherinnering. Betaalt u ook daarna de huurverhoging niet dan ontvangt u vóór 1 oktober een aangetekende herinnering van het voorstel tot huurverhoging. U heeft vervolgens tot 1 november de tijd om zelf alsnog een bezwaar tegen de huurverhoging bij de Huurcommissie in te dienen (dit kan dan niet meer bij Bo-Ex). Doet u dat niet dan is de huurverhoging een feit. Voor het indienen van een bezwaar betaalt u € 25 aan kosten (leges) aan de Huurcommissie. Dit bedrag krijgt u terug als de Huurcommissie u in het gelijk stelt.

U kunt een bezwaar dat vóór 1 juli is ingediend nog na 1 juli nader onderbouwen. Bijvoorbeeld door het later aanleveren van inkomensverklaringen (IBRI-formulier) of bewijsmateriaal voor de categorie chronisch zieken en gehandicapten.

Dat kan alleen als er bij u sprake is van een inkomensafhankelijke huurverhoging EN één van onderstaande situaties op u van toepassing is:

• uw huishoudinkomen vermeld op de inkomensverklaring klopt niet;
• uw huishoudinkomen in 2022 of 2021 is lager dan het inkomen in 2020;
• u of iemand in uw huishouden is chronisch ziek of heeft een beperking en u voldoet aan de voorwaarden voor bezwaar.