Huurverhoging en bezwaar maken

Ieder jaar passen wij de netto huur – dat is de kale huur zonder servicekosten – aan. De overheid bepaalt met hoeveel procent de huren maximaal mogen stijgen. Hieronder leest u meer over de jaarlijkse huurverhoging en hoe u bezwaar kunt maken.
Hoe werkt het?

U ontvangt ieder jaar vóór 1 mei een brief van ons met daarin uw nieuwe huurprijs. De nieuwe huurprijs gaat in per 1 juli, behalve als u bezwaar heeft gemaakt of er andere afspraken gelden.

Waarom huurverhoging?
Door de energiecrisis en de stijgende inflatie gaan de prijzen van heel veel zaken omhoog. Dat raakt iedereen, ook ons. Denk bijvoorbeeld aan de stijgende kosten van materialen, bouwgrond, personeel, belastingen en verzekeringen. Tegelijkertijd willen we onderhoud verrichten, woningen verduurzamen en nieuwe woningen bouwen. Om dit te blijven doen, moeten we een huurverhoging doorvoeren. De huur die wij ontvangen, is namelijk onze enige inkomstenbron.

Huurverhoging sociale woningen
Bo-Ex beperkt in 2023 de huurverhoging tot maximaal 2,4 %. Dit is lager dan de maximaal toegestane verhoging van 3,1% op woningniveau en het resultaat van onderhandelingen tussen Huurdersvereniging Bo-Ex en Bo-Ex.

Inkomensafhankelijke huurverhoging
Huurders met een hoog inkomen krijgen een inkomensafhankelijke huurverhoging. De inkomensafhankelijke huurverhoging is geen procentuele verhoging, maar een vast bedrag, van maximaal € 50,- of € 100,-. Dit geldt voor huurders met een hoog middeninkomen of hoog inkomen. Wat dit betekent staat hieronder in een tabel.
Of een inkomensafhankelijke huurverhoging voor u van toepassing is, wordt door de Belastingdienst bepaald. De Belastingdienst kijkt daarvoor naar uw inkomen over het jaar 2021.

Hoge middeninkomens Hoge inkomens
Eenpersoonshuishoudens € 48.836 - € 57.573 Hoger dan € 57.573
Meerpersoonshuishoudens € 56.513 - € 76.764 Hoger dan € 76.764
Huurverhoging Maximaal € 50 Maximaal € 100

Let op: Heeft u in de afgelopen drie jaar één of meerdere keren inkomensafhankelijke huurverhoging gehad? En is uw inkomen daarna gedaald? Dan kunt u vragen om die inkomensafhankelijke huurverhoging(en) terug te draaien.
Op de website van de Huurcommissie vindt u uitgebreide informatie hierover en antwoord op vragen als: Wanneer kan ik om huurverlaging vragen na een daling van het inkomen? Wat moet ik doen om de huur te verlagen? Hoe vraag ik om huurverlaging?
Klik hier om naar de website van de Huurcommissie te gaan.

Huurverhoging vrije sector
Huurt u een woning in de vrije sector, een berging of een parkeerplaats? Dan krijgt u per 1 juli een huurverhoging van 3,6%.

Wanneer kunt u bezwaar maken?

Bent u het niet eens met de huurverhoging én heeft u hier een goede reden voor? U kunt bezwaar maken tegen de huurverhoging als:

  • de huurverhoging hoger is dan de maximale wettelijke huurverhoging. Er zijn twee verschillende situaties:
    • huurt u een woning in de sociale sector? Dan gaat de huur met 2,4% omhoog.
    • is de voorgestelde huurverhoging inkomensafhankelijk? Daarvoor heeft de overheid een aantal categorieën bepaald. De huurverhoging is daarbij afhankelijk van de huurprijs die u betaalt en het huishoudinkomen dat de Belastingdienst aan Bo-Ex heeft doorgegeven. Zie de uitleg over de categorieën bij Veelgestelde vragen en uw brief. Is volgens u de huurverhoging niet correct, dan kunt u bezwaar maken.
  • de huurprijs door de verhoging boven de maximale huurprijs komt te liggen;
  • in het voorstel voor huurverhoging fouten staan, bijvoorbeeld een verkeerde ingangsdatum of huurprijs;
  • u ons huurverhogingsvoorstel te laat heeft ontvangen (na 1 mei);
  • Bo-Ex binnen 12 maanden opnieuw de huur wil verhogen;
  • als er een uitspraak van de Huurcommissie is of een lopende procedure in verband met ernstige onderhoudsgebreken;
  • er sprake is van all-in huur. De kale huurprijs is dan niet bekend en het is dan niet mogelijk om te controleren of de voorgestelde huurverhoging is toegestaan. Bo-Ex mag daarom geen nieuwe huurprijs vragen;
  • Bo-Ex de huur extra verhoogt na renovatie (ook wel woningverbetering genoemd) naast de jaarlijkse huurverhoging, maar u geen toestemming heeft gegeven voor de renovatie. In dat geval kunt u binnen 3 maanden nadat de renovatie is afgerond een uitspraak van de Huurcommissie over die huurverhoging vragen.

Bezwaar vanwege laag of gedaald inkomen
Als u een inkomensafhankelijke huurverhoging heeft gekregen, dan kunt u in de volgende gevallen ook bezwaar maken:
  • uw inkomen is te laag;
  • u bent chronisch ziek of heeft een beperking;
  • u heeft in de afgelopen drie jaar één of meerdere keren inkomensafhankelijke huurverhoging gehad. En uw inkomen is daarna gedaald.

    Meer informatie over gedaald inkomen na de inkomensafhankelijke huurverhoging vindt u op de website van de Huurcommissie: Huurverlaging op grond van inkomensdaling vragen | Huurders | Huurcommissie
Hoe maakt u bezwaar?

U kunt bezwaar maken bij Bo-Ex tot 1 juli 2023 (dan moet uw bezwaarschrift door ons ontvangen zijn).

U doet dat bij voorkeur door het invullen van een formulier dat u kunt downloaden van de site van de Huurcommissie.

Binnen 5 werkdagen bevestigen wij de ontvangst van het bezwaar. Uiterlijk 1 augustus 2023 ontvangt u van ons schriftelijk antwoord op het bezwaar.

Als u bezwaar maakt tegen de voorgestelde huurverhoging, dan hoeft u dat deel van de huurverhoging waartegen u bezwaar maakt op dat moment niet te betalen. Na uitspraak van de Huurcommissie wordt een eventueel openstaand bedrag verrekend. U doet er wel goed aan om het verschil in huurprijs apart te zetten, u moet het verschil namelijk alsnog betalen vanaf 1 juli als de Huurcommissie de voorgestelde huurverhoging wel redelijk vindt.

Bent u het niet eens met de beslissing? Dan sturen wij het bezwaar en onze beslissing door naar de Huurcommissie. Deze onderzoekt het bezwaar en doet uitspraak over onze beslissing.

Huurverlaging

Voor meer informatie over huurverlaging kijk dan op de pagina huurvelaging (link in de rechterbalk).